ImmoScout24-Analyse: Angebot an Einfamilienhäusern wächst nur leicht
Die Zahl der ausgeschriebenen Einfamilienhäuser in der Schweiz steigt nur moderat, während die Nachfrage auf stabilem Niveau verharrt. Das aussergewöhnlich starke Angebotswachstum von Einfamilienhäusern aus dem Vorjahr konnte sich zwischen Juli 2024 und Juni 2025 nicht wiederholen.
Schweizweit wurden 77’517 Objekte online ausgeschrieben, rund 3.4 % mehr als im Jahr zuvor. 2023/2024 betrug der Zuwachs noch 36 %. Gleichzeitig verlängerte sich die durchschnittliche Insertionsdauer um knapp 4 % auf 79 Tage. Dies zeigt: Trotz deutlich sinkender Hypothekarzinsen seit März 2024 blieb die Nachfrage nach Einfamilienhäusern konstant. Allerdings zeigt sich dieses Muster nicht in allen Regionen gleichermassen – in einigen schwächt sich die Nachfrage sogar leicht ab.
Die neueste Ausgabe der Online Home Market Analysis des Immobilienportals ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband Schweiz sowie dem Swiss Real Estate Institute analysiert die Inserate für Einfamilienhäuser im Zeitraum von Juli 2024 bis Juni 2025. Die ausgewerteten Inserate stammen von mehreren bekannten Immobilienportalen und umfassen damit die Mehrheit aller Online-Inserate während des Untersuchungszeitraumes in der Schweiz.
Abflachendes Angebot und stabile Nachfrage trotz sinkender Zinsen
Nach dem aussergewöhnlich starken Anstieg der Angebotsmenge im Vorjahr setzt sich der Aufwärtstrend am Markt für Einfamilienhäuser im aktuellen Zeitraum zwar leicht fort, jedoch deutlich verlangsamt. Zwischen Juli 2024 und Juni 2025 wurden in der Schweiz insgesamt 77’517 Einfamilienhäuser online ausgeschrieben. Das sind rund 2’500 mehr als in der Vorperiode, die Zuwachsrate liegt mit plus 3.4 % aber deutlich unterhalb des sprunghaften Anstiegs von plus 36 % aus dem vorherigen Jahr. Der Markt scheint sich damit nach der kräftigen Angebotsausweitung der letzten Jahre vorerst auf einem höheren Angebotsniveau einzupendeln.
Mit dem leicht umfangreicheren Angebot ging eine moderate Verlängerung der Insertionsdauer einher. Im Schnitt blieben Einfamilienhäuser im Berichtszeitraum 79 Tage online und damit knapp 4 % länger als im vorhergehenden Analysezeitraum. Dieser parallele prozentuale Anstieg von Angebotsmenge und Insertionszeit lässt auf eine konstante Nachfrage schliessen. Durch das grössere Angebot müssen Verkäufer derzeit etwas länger auf den Verkauf ihrer Immobilie warten.
Für Martin Waeber, Managing Director Real Estate bei der SMG Swiss Marketplace Group, unterstreichen die Ergebnisse der aktuellen Auswertung, dass sich der Eigenheim-Markt nach einer Zeit des starken Wachstums nun in einer Konsolidierungsphase befindet: «Nach der zuvor deutlichen Angebotsausweitung überrascht es wenig, dass sich das Marktgeschehen nun wieder verlangsamt. Unabhängig vom steigenden Angebot in der Schweiz kann dieses Mehr an Objekten gesamtschweizerisch dank einer intakten Nachfrage nach wie vor absorbiert werden».
Gleichzeitig betont Waeber, dass eine grössere Angebotsvielfalt für beide Marktseiten neue Anforderungen mit sich bringt: «Für Käufer ist es nun besonders wichtig, den Markt im Auge zu behalten und sorgfältig zu vergleichen. Gleichzeitig haben Interessierte zeitlich etwas Spielraum gewonnen». Auf der Angebotsseite hingegen steige der Wettbewerb, so Waeber weiter. Eine professionelle und aussagekräftige Präsentation der Objekte werde damit noch entscheidender für einen erfolgreichen Verkauf, insbesondere für die Realisation der entsprechenden Preisvorstellung.»
Verkaufsdauer: Zentralschweiz schliesst zu Zürich auf
Auch wenn sich gesamtschweizerisch die Insertionsdauer verlängerte, zeigt sich regional jedoch ein differenziertes Bild. In der Zentralschweiz und im Espace Mittelland verkürzte sich die durchschnittliche Ausschreibungszeit spürbar. Die Zentralschweiz liegt mit 54 Insertionstagen nur noch zwei Tage hinter der bisher unbestrittenen Nummer eins: die Region Zürich mit 52 Tagen. Dies erinnert an die letzte Auswertung zu Eigentumswohnungen von April 2025, als Zürich für 2024 zum ersten Mal nicht mehr die kürzeste Insertionszeit für Eigentumswohnungen aufwies.
Am anderen Ende des Spektrums liegen Genf, Waadt/Wallis und Tessin, wobei letztgenannte Region nach wie vor das Schlusslicht bildet. Hier muss ein Einfamilienhaus mehr als zweieinhalbmal so lange inseriert werden wie in Zürich, bis es verkauft ist. Allerdings konnte das Tessin mit einem deutlichen Rückgang um elf Insertionstage den Abstand zum übrigen Feld leicht reduzieren. Deutlich längere Insertionszeiten als in der Vorperiode mussten hingegen die Westschweizer Kantone hinnehmen: In Genf verlängerte sich die Vermarktungsdauer merklich um zwölf Tage und auch in Waadt/Wallis dauerte der Verkauf etwa acht Tage länger als bisher. In den übrigen Regionen, darunter auch Zürich, gab es hingegen nur sehr moderate Veränderungen.
Regionale Unterschiede in der Nachfrage
Die Kombination der Veränderungen bei der Insertionsdauer und der Anzahl der Online-Inserate erlaubt Rückschlüsse auf die Nachfrage nach Einfamilienhäusern. Während im vorherigen Analysezeitraum in allen Regionen noch eine zunehmende Nachfrage zu beobachten war, ist dies in 2024/2025 nicht mehr der Fall. Rund die Hälfte der Regionen befindet sich im Bereich zunehmender Nachfrage, während sich dieselbe in den übrigen Regionen stabilisiert oder abgeschwächt hat.
Eine zunehmende Nachfrage zeigt sich dabei insbesondere im Tessin, in der Zentralschweiz, im Espace Mittelland und in der Ostschweiz. Im Tessin liegt dies daran, dass die Zahl der Online-Inserate deutlich gestiegen ist (plus 8.7 %), während sich die Insertionsdauer verhältnismässig stark verkürzt hat (minus 9.2 %). Auch in der Zentralschweiz und im Espace Mittelland ist die Insertionsdauer gesunken, während das Angebot leicht gestiegen ist.
In Genf, Waadt/Wallis sowie, wenn auch nur abgeschwächt, in Zürich zeigt sich dagegen eine abnehmende Nachfrage. Sowohl in Genf als auch in Waadt/Wallis liegt dies daran, dass sich die Insertionsdauer teilweise deutlich verlängerte, während das Angebot auf gleichem oder höherem Niveau verharrte. Auch wenn die gesamtschweizerische Nachfrage nach Einfamilienhäusern konstant bleibt, driften die verschiedenen Regionen bei genauer Betrachtung nun deutlicher auseinander, als dies in der Vergangenheit der Fall gewesen ist. Speziell die Regionen Zürich, Waadt/Wallis und Genf sind in der aktuellen Marktstudie erneut in den Bereich der sinkenden Nachfrage abgerutscht.
Demografische Trends prägen den Markt
Für Markus Meier, Direktor des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes, zeigen die Studienergebnisse sowie der deutliche Abstimmungsentscheid zur Abschaffung des Eigenmietwerts klar, dass der Wunsch nach Wohneigentum ungebrochen ist.
Die finanziellen Hürden beim Eigenheimerwerb bleiben zwar hoch, dennoch ist Meier optimistisch: „Die steuerliche Entlastung durch die Abschaffung des Eigenmietwerts, kombiniert mit dem Ersterwerberabzug – einem speziellen Schuldzinsabzug für Personen, die erstmals ein selbstgenutztes Eigenheim kaufen – stimmt mich zuversichtlich, dass sich der Traum vom Eigenheim wieder für breitere Bevölkerungsschichten erfüllen kann.“
Für Peter Ilg, Studienleiter sowie Leiter des Swiss Real Estate Instituts, deutet das weiterhin steigende Angebot an Einfamilienhäusern darauf hin, dass zunehmend Eigentümer der Babyboomer-Generation, die nun vermehrt ins Rentenalter kommen, ihr Haus altersbedingt veräussern. „Studien zeigen, dass Personen in der Schweiz über 65 Jahre ihr Eigenheim deutlich häufiger verkaufen als Personen unter 65 Jahren“, so Ilg.
Quelle: ImmoScout24 / Hauseigentümerverband Schweiz / Swiss Real Estate Institute
Bildquelle: ImmoScout24 / Smile Studio AP/shutterstock.com
